전입신고와 확정일자, 언제까지 해야할까요?

전입신고를 언제까지 해야 하는지, 확정일자는 언제까지 받아야 하는지 정리를 해보려고 합니다.

 제가 전세사기를 당하면서 피해자 단톡방에 들어가 있는건 일전에 말씀 드렸을거예요. 근데,  생각보다 대항력을 갖추지 못한 분들이 많은 걸 보고 아 이건 한번 다뤄야 겠다는 생각이 들었습니다.
전입신고와 확정일자. 언제까지 받아야 하며 왜 받아야 하는지 정리해볼게요.

 

 

 

전입신고와 확정일자의 차이점

간략하게, 핵심만 말씀 드릴게요.

전입신고

전입신고는 용어 그대로 <신고>하는 개념입니다. 내가 어디로 거주지를 옮겼으니 국민(신고의무자)으로서 나라에 신고를 하는거죠. 또한, 전입신고를 함으로써 내가 이 거주지에 대한 <점유>를 주장할 수 있게 됩니다. 

 

확정일자

확정일자는 임대차계약서가 유효하다는 사실을 증명하기 위해 공신력 있는 기관(거주지 주민센터 혹은 등기소)에 확인인을 받고, 확정일자부의 번호를 계약서에 기재받는 것을 말합니다. 

 

둘 중 하나만 해도 괜찮을까?

전입신고를 이사 당일 마쳤으니 문제 없다고 생각하셨던 분이 많으시더라구요. 혹은 그 반대거나요.
전세자금 대출을 시행하기 위해 부동산계약서와 그에 대한 확정일자를 요구하는 은행이 많거든요. 확정일자 받아놓고, 확정일자 받았으니 문제 없겠지 하고 넘어가신 분들이 바로 대항력을 갖추지 못한 분들이셨습니다.

 

 

전입신고 및 확정일자는 언제까지 받아야 할까 (우선변제권)

전입신고 및 확정일자, 중요하다고 말만 들었지 정확히 언제까지 해야 하는지, 이사 다음날 해도 된다고 알고 계신 분들이 많은 것 같아요.
사실 법적으로는 이사하고 14일 이내에만 하면 됩니다.

• 세대주(혹은 세대주의 위임을 받은 배우자 및 직계혈족)는 이사 후 14일 이내에 신거주지의 시장, 군수 또는 구청장에게 전입신고를 해야 한다 (주민등록법 제 16조 제 1항)
• 주민등록의 전입신고가 있으면, 「병역법」 및 「민방위기본법」에 따른 병역의무자의 거주지 이동 신고, 「인감증명법」에 따른 인감의 변경신고, 「국민기초생활 보장법」에 따른 급여수급자의 거주지 변경신고, 「국민건강보험법」에 따른 국민건강보험 가입자의 거주지 변경신고 및 「장애인복지법」에 따른 거주지 이동의 전출신고와 전입신고를 한 것으로 본다.(주민등록법 제17조)
• 정당한 이유 없이 전입신고를 이사 후 14일 이내에 하지 않으면 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다(주민등록법 제 11조 및 제40조제4항)

 

하지만, 최대한 빨리(= 이사 당일까지) 하시는게 좋습니다. 

우선변제권이란, 임차한 주택이 경매 혹은 공매로 넘어갔을 시, 대금에서 우선적으로 받을 수 있는 권리를 말하는데,
우선변제권은 임차인이
① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과
② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다.

 

주택임대차보호법 제3조제1항,
 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다.
 여기에서 “그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 함은, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).

 예를 들어, 홍길동이 2011년 12월 1일 임차주택을 임차보증금 1억원에 임차하여 2011년 12월 15일 전입신고를 마쳤다면, 그 다음 날인 2011년 12월 16일 00:00부터 대항력이 생기게 됩니다.

 

그렇다면, 계약일 이전에 전입신고를 한 경우는 어떨까요?

임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다. (대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결)

즉, 전입신고 확정일자를 미리 했더라도 실제 주택이 인도가 되지 않았다면 실제 주택인도일(보통 계약서에 명시 된 계약 시작일) 다음날 00시 부터 우선 변제권이 생기는 거고, 계약일 이전에 전입신고, 확정일자 뿐만 아니라 주택인도까지 마무리 되었다면 가장 후순위에 있는 날짜 기준 다음날 00:00 부터 대항력을 갖춘걸로 봅니다.

주택인도일은 문서로 증빙할 수 있어야 하고, 일부 짐을 들여놓는 것 정도로는 인정되지 않고, 세대 열쇠 인도 서명이 된 서류가 증빙 자료가 됩니다.

정리하면,
① 전입신고 및 확정일자를 계약일 이전에 하고
② 주택 인도(점유) 역시 계약일 이전에 마친 경우, 가장 마지막에 수행된 날짜 기준 다음날 0시부터 우선변제권이 생기게 됩니다.

 

위의 홍길동씨 예로 보면요, 계약서 상 12월 1일 임차여도 15일에 전입신고 및 확정일자를 마친 경우, 임대인이 4일에 근저당 설정하면 이 근저당이 선순위가 됩니다. 그러니 꼭!! 전입신고와 확정일자는 무조건 계약일까지 마무리 하셔야 합니다.

전세보증금반환보증이나 임대보증금보증을 들어놨더라도, 일단 여기서부터 대항력을 갖춰야만 제대로 보증이행 청구가 가능합니다.

 

전세사기 예방하는 방법? (전세보증보험)

전세사기 예방하는 방법? (전세보증보험)

 

전세사기 예방하는 방법에 대해 제 나름 겪은 걸 토대로 한번 정리해봤으니, 이사를 앞두고 계신 분은 꼭 한번 봐주세요:)