전세사기 예방하는 방법? (전세보증보험)

지난번에 제가 그 2400일당에게 전세사기를 당했다고 말씀드렸을 거예요. 전문가들이 말하는 방지 팁들이 실제로 효과가 있었는지 같이 짚어보겠습니다.

전세사기를 방지하기 위해서는 이래야된다 저래야 한다 말들이 많을텐데, 솔직히 뉴스 기사의 반 이상은 그저 이슈라서 혹은 이슈가 되니까 피해자를 단 한명도 만나보지 않고 쓴 것같은 글들처럼 느껴졌어요. 

지난번 글을 같이 봐주시면 더 좋을 것 같아요!

 

내가 전세사기를 당하다니 (2400 조직)

내가 전세사기를 당하다니 (2400 조직)

 

전세사기를 피하기 위해서 해야 하는 일 

 이 포스트를 발행하기 직전에 제가 본 기사는 전세사기를 피하려면 등기부등본 확인은 필수고, 채권자의 관점으로 봐야 한다고 말하고 있었습니다. 세입자가 아닌 채권자의 관점으로 임대인이 주택을 담보로 자신에게 돈을 빌린다는 생각으로 계약을 바라보고, 채무자(임대인)가 부채(전세금)를 갚을 능력이 있는지, 담보물(주택)은 충분히 안전한지 등을 확인해야 한다고요.

또한 계약서에 특약을 명시하는 것도 고려해야 한다고도 적혀 있어요. (특약에 대한건 밑에서 다시 다루겠습니다.)

그러나 제가 느끼기엔 그냥 뜬구름 잡는 소리로 밖에 안들립니다. 이 기자, 기사 쓴다고 주워들은건 있는데 정작 피해자를 만나본 건 아니구나. 하는 생각이 들었어요. 몇억대의 계약을 처음 해보는지라 전 제가 할 수 있는 선에서 전부 다 알아봤다고 생각해요.

결국 기사에서 건질 수 있는 <전세사기를 피하기 위해서 할 수 있는 것> 에 대한 내용은, 전세가가 매매가의 80 % 가 넘는 물건은 깡통전세의 위험이 높다. 이거 하나였습니다. 

결 론: 전세가와 매매가가 30 % 이상 차이 나는 주택을 골라야 합니다.  끝.

 

* 전세계약시 확인사항 (특약사항)

아래 이미지들은 전부 제 계약서에서 가져왔습니다.

① 저는 최초에 건축주와 계약을 했습니다. 땅이랑 건물에 대해 X협에서 선순위 체권이 있는건 확인 했는데, 해당 건물의 7개 호실 전부 분양 혹은 임대가 된다면 변제가 가능한 주순인 것을 확인 했고 계약을 했어요. 

② 부동산은 이제 막 생긴 곳이 아닌, 한자리에서 몇 년 이상 하고 계신분을 찾아 갔습니다. (가게, 상호는 그대로인데 새로운 중개인이 인수한 경우도 있으니 잘 알아보셔야 합니다.)

③ 중간에 임대인이 바꼈는데, 부동산에서 연락을 주셔서 표준임대차계약서를 새로 작성했어요. 이때, 아래 사진 처럼 두번째 항 기존 임대인의 계약을 새 임대인이 승계한다는 문구가 들어가야 합니다.

 여기서 제가 놓친 부분은 특약사항에 <전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다.> 이 문구를 넣는 건데요, 사실 제가 크게 신경이 안쓴 부분이기도 합니다. 왜냐하면 전 계약일에 전입신고를 한게 아니고 계약일 한달 전에 이미 전입신고를 해놔서 그 문구를 넣는게 굳이 필요하지는 않다고 생각했거든요.

또한, 실제로 이 문구를 넣는다고 해서 전세사기가 예방 혹은 방지가 되지는 않습니다. 어차피 주택담보 대출 받기로 작정한 사람은 특약 넣거나 안넣거나 대출을 받을거예요. 다만, 민사로 가게 됐을 때 특약사항에 저 문구를 넣었다면 유리할 수 있다고 합니다.

④ 또 전문가들은 체납 혹은 선순위 담보권 등을 확인하라고 합니다. 물론 확인했습니다.

표준 임대차 계약서 두번째 장에 선순위 담보,및 체납사실 및 임대보증금 보증에 대하여 체크하게 되어 있습니다.

 

⑤ 제 임대인은 임대사업자 등록을 냈기 때문에 개정된 법에 의거, 임대보증금보증을 필수적으로 가입해야 했습니다. 따라서 계약 당시 가입이 되어있지 않았어도 근시일 내에 가입을 하는걸로 부동산 중개인 앞에서 대리인에게 확약 받았습니다.

결론만 말씀드리면, 위에서 나열한, 기사에서 방지책으로 언급한 사항들 전부 다 전세사기에 대한 방지책은 되지 않았습니다. 다만, HUG를 대상으로 제 근거들은 약간의 방책이 되었습니다.

 

 

전세보험상품에 가입이 되어있으면 괜찮을까?

 저는 HUG를 통해 보험에 가입이 되어있기 때문에 HUG 기준으로 말씀 드리는 점 참고 부탁드립니다.

 

전세보증금반환보증 VS 임대보증금보증, 차이점은?

사실 제도적인 차이점은 많은 분들이 이미 너무 잘 정리를 해주셔서, 전 그냥 간단하게, 제가 체감할 수 있는 범위 내에서 말씀 드릴게요.

	전세보증금반환보증	임대보증금보증
가입자	임차인(세입자)	임대인(집주인)
의무사항	X	O (단, 20년 8월 18일 이후 주택임대사업자 등록한 사람)
가입시기	신규: 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전 갱신: 갱신전세계약서상의 전세기간의 1/2 경과하기 전	계약일로부터 3개월 혹은, 주택임대사업자 등록일로부터 3개월
보증기간	전세계약종료일	임대인이 1년, 2년, 계약종료일 선택 가능

 

 저는 21년도 1월달에 계약을 했고, 임대인이 사업자를 내놓은 상태라는 것도 알고 있었습니다. 해서, 당연히 임대보증금보증에 가입을 하는 것으로 알고 따로 전세보증금반환보증을 신청하지 않았어요. 근데, 반년이 지나도록 보증서를 안보내주길래, 여러차례에 걸쳐 임대인에게, 정확히는 그 대리인에게 보증보험 가입 사실에 대해 확인 요청을 했습니다. 

아직 유예기간이 있다고는 해도 끝까지 가입을 안한다면 제가 보험에 가입해야 하니까요.
두어달에 한번정도씩 확인을 하니까 처음엔 뭐 정신이 없어서 깜박했다더니, 신청서 넣어 놨다로 바뀝니다.

임대사업자는 보증보험에 가입했다는 접수증만 제출하면 일단 기한을 어기지 않고 제대로 서류를 제출 한 것으로 간주, 그 이후에 HUG나 기타 보증보험기관 내부 절차에 따라 얼마나 걸리든 임대인에게는 문제가 없으니까요. HUG만 해도 보통 두달정도 걸리는거 같아요. 

전 당연히 가입하는건데 제가 보증서를 못받아서 독촉했으나, 나중에 단톡방에서 들어보니 저보다 늦게 임대차계약을 맺은 분들인데도 임대보증금보험에 가입을 하겠다 말만하고 안해놓은 경우도 있더라구요. 이미 계약기간 중 반이 지나, 전세보증금반환보험도 가입이 안되어 보험 자체가 없는 분들이 이런 경우입니다.

그런분들은...  손실을 최소화 하기 위해 본인들이 살고 있는 집 매수 후 매도하는 방법을 선택하시는 경우도 있었습니다. 

 

좀 더 안전하게 가고 싶으신  분들을 위한 팁을 드리자면,

임대인이 임대사업자로 등록되어 있어서 전세보증금반환보험에 가입할 필요가 없더라도 가입하시는걸 추천드립니다.
가입을 하시면, 중복가입된 보증금액 및 보증기간에 상응하는 보증료가 임차인에게 환불됩니다.

(환불 작업은 전세보증금반환보증의 보증기간이 만료되거나 보증을 해지하는 시점에 이뤄지게 됩니다.)

환불 보증료 = 보증 간 중복가입된 보증금액 × 전세보증금반환보증 보증료율 × 보증료 산정기간 중복일수/365

 

전세보증금 이행 청구시 제출 서류 및 기준이 다르다.

두개의 보험 상품은 일단 그 기능이 같은 것 처럼 보여도 엄연히 다릅니다. 결론적으로는 현행법 상 세입자가 본인의 재산을 지키기 위하여 할 수 있는 최선의 방법인 것은 부정할 수 없을 것 같아요.

근데 그 이행청구 과정이 참 복잡합니다. 지난 글에 살짝 언급하긴 했지만, HUG 측에서 처음에는 없던 요구사항이 점점 늘어납니다. 문자, 카카오톡, 통화 녹취록 등으로 계약 만료/ 갱신 의사 없음을 통보할 것, 전출하지 말 것(꼭 전출 해야 할 시 임차권 설정 할 것) 이정도였는데요, 막상 이행청구 시점이 다가와 재차 확인 했을 땐 아래와 같이 살이 붙습니다.

 

이행 청구를 위한 필수 조건

① 계약 만기 (갱신 의사 없음) 통보 및 이에 대한 증거자료 확보

• 문자 내역, 카톡 내역, 통화 녹음에 대한 녹취록 등
• 보증이행 청구를 통한 보증금 수령 확정 전까지 명도(이사)하지 않을 것
• 임대인과 임차인 간에 계약 갱신 의사 없음에 대한 "대화"가 이뤄졌을 것 (일방통보 인정 안함)
• 임대인이 응답하지 않을 시, 내용증명까지 보내 놓을 것

으로 마무리 된 줄 알았는데, 계속 늘어나요.

• 임대인 의 부동산 계약서 상의 연락처와 실제 연락을 주고 받은 전화번호가 다를시, 이에 대한 증빙자료 제출
• 부동산 계약서 상의 주소로 보낸 내용증명이 반송 됐을 시, 반송된 내용증명을 근거로 임대인의 초본을 발급받아, 임대인의 현 주소로 내용증명을 다시 보낼 것
• 두차례에 걸친 내용증명이 도달하지 않았을 경우, 의사표시에 대한 공시송달까지 보낼 것

② (임대인이 계약기간에 맞춰 임대보증금보험 가입하지 않은 경우 및 전세보증보험 가입자) 보험 연장가입을 통해 대항력 유지 할 것

③ 명도(이사 완료) 확인 후 이행하기 때문에, 명도하는 날까지 전입신고와 점유 유지 (즉, 이사 금지)

④ 내용증명과 공시송달을 근거로 임차권 설정 해놓을 것.

 

 

글을 마무리 하면서...

전세사기를 예방하는 방법에 대해 결론을 내리자면,

전세금이 매매가의 70 % 이하인, 대단지 아파트라 시장 침체기에도 전세에 대한 문의 수요가 있으면서, 경매로 넘어 가더라도 선순위 변제금 제외 하더라도 보증금에 대하여 최대한 확보가 가능한 거주지로 들어갈 것.

이 되겠습니다. 슬프게도.

 

후.. 제출 서류에 대한 것도 적으려고 했는데, 사실 제 임대인이 수도권에 거주 하다가 지방으로 날르면서,
보증 이행 담당 부서가 서울동부관리센터에서 영남관리센터로 변경이 됐습니다. 관련 사건들도 전부 이관이 됐구요.

이행 집행 센터가 달라지면서 기존에 동부센터에서 상담 받은 내용이랑 아주 약간 달라진 점들이 있는 것같아요.

전세반환금보증보험과 임대보증금보험의 제출서류에 대한 부분은 다음에 자세히 다뤄보겠습니다.