전세금 돌려받기, 보증 이행 청구 (feat. 임대인 연락두절)

전세보증금반환보증 및 임대보증금보증의 보증이행 청구시 필요한 요건에 대해 적어보려고 합니다.

 임대인을 통해서 내 돈을 돌려받을 수 있으면 가장 좋지만, 그렇지 않은 경우 어떤 순서로 진행할 수 있는지 알려드릴게요.

이번 페이지에서는 전체적인 흐름을 봐주시면 좋을 것 같아요.
인터넷으로 내용증명 보내기랑 공시송달, 임차권설정하는 방법은 따로 자세히 다뤄볼게요.

지난번 글에도 정리해놓긴 했지만 제 개인의 경험이 같이 들어가다보니, 정보를 찾으시는 분들께는 좀 가독성이 떨어지는 것 같더라구요. 임대인에게 전세금을 돌려받지 못해 공사(HUG, HF, SGI등)를 통해 이행청구 하는 경우 그 전제 조건이기도 하니 저와 비슷한 일을 겪으시는 분들께 조금이라도 도움이 되길 바랍니다.

저는 HUG 상품 가입자라서, HUG기준으로 말씀드리고 있는 점, 참고 부탁드립니다.

 

보증이행 신청을 위한 전제 조건

1. 임대차계약 갱신 거절에 대한 증빙 

 ① (필수) 계약 만기 6개월 ~ 2개월 전까지 임대인에게 도달한 문자 및 카카오톡 (임대인의 답변 필요)

 ② (필수) 계약종료에 대한 내용증명 (도달 증빙 필요-배달증명 등)
    원래 보증이행 청구시  ①번 만으로 의사표현이 된걸로 확인했으나, 요즘 악성임대인에 대한 이슈가 생기면서 내용증명까지는 요구하는 것 같습니다. 특히 임대인의 번호가 바뀐 경우(부동산계약서 상의 번호와 다를 경우), 문자, 카톡, 녹취록은 무용지물이 될 수도 있으니 내용증명까지는 꼭 만기 두달 전까지 마무리 하시는게 좋을 것 같습니다.

 ③ 계약종료확인서의 경우, 임대사업자 인감 날인 필요

 ④ 중도해지합의서의 경우, 종료합의일 기재 후 임대인과 임차인의 인감 날인 필요

요즘 HUG에서는 만기 2개월 전까지 문자, 카톡, 전화 등으로 계약 갱신 거절 의사가 임대인 측에 도달했다고 하더라도, 내용증명까지 요구하고 있습니다. 저처럼 임대인이 응답을 했었더라도 그게 부동산 계약서 상의 전화번호와 일치하지 않을 수도 있으니 꼭 내용증명까지는 2개월 이전에 마무리 지으시는 것이 좋습니다.

 

1-1. 임대인이 연락을 안받는 경우 (잠적한 경우)

 ① 계약만기 2개월 전까지 임대인에게 내용증명이 도달할 것
    - 이 때, 반송불요 선택하지 않으시는게 좋습니다. 임대인이 수령하지 않을 시, 임대인의 초본을 근거로 다시 내용증명을 보내야 하는데, 주민센터에 따라 배달증명만으로는 임대인 초본을 안떼주는 경우도 왕왕 있더라구요... 반송된 내용증명과 같이 제출하시는게 임대인 초본 떼기 수월합니다.

 ② 위의 내용증명이 반송된 경우, 임대차계약서, 신분증, 반송된 내용증명과 배달증명서를 출력해서 인근 주민센터 방문, 이해관계자 초본을 떼서 임대인 주소를 확인할 것
   - 만약 변경 된 주소로 이미 내용증명을 보내서 반송된 경우에도, 공시송달을 위해서는 임대인의 주민등록초본을 같이 제출해야 하므로 필요한 절차입니다.

 ③ 임대인 초본 상의 주소가 계약서와 다르면 그쪽으로 내용증명을 다시 보냅니다.

 ④ 위에서 내용증명을 받아주면 다행이지만 안받을 경우 의사표시에 대한 공시송달까지 진행해야 계약종료 의사가 전달 된 것으로 인정합니다.

 

2. 의사표시 공시송달 신청

보증보험이 있건 없건, 내용증명을 임대인 본인이 받았으면 모를까, 그 외의 경우에는 원활한 임차권 설정을 위해서 의사표시에 대한 공시송달을 진행하시는게 좋습니다.

2-1. 오프라인 신청

해본 적도 없고 전문용어 자체도 어려워서 저같은 경우 사실 은행도 단순적금 말고는 연차를 쓰더라도 직접 내방하는 편인데요, 공시송달은 임차인(집) 소재지가 아닌 임대인 주소 기준 관할 법원으로 가야 합니다.
저의 경우는 임차 소재지가 수도권인데, 임대인이 남쪽 끝으로 날르셨더라구요ㅎ 과감히 포기하고 온라인으로 진행하기로 했습니다.

 

2-2. 온라인 신청

아래의 대법원 전자소송으로 의사표시 공시송달 신청이 가능합니다. 

https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/index.jsp

전자소송

임대인의 초본을 통해 확인한 임대인의 거주지 관할법원을 찾아서 그쪽으로 첨부서류와 함께 신청을 하면 되는데, 첨부서류는 아래와 같습니다.

의사표시 공시송달 신청 서류
1	임대차계약서
2	반송 내용증명
3	배달증명서
4	임대인 주민증록초본
5	등기사항전부증명서

저는 소송등인지와 송달료 합쳐서 38,200원 들었습니다.

 

 

3. 임차권 설정하기 (임차권 등기명령 신청)

원칙적으로는 임차권 설정 이후에는 이사를 해도 내 권리가 보증이 된다, 고 알고 계신 분들이 많으실텐데요,
HUG를 통해 수차례 확인한 결과,
(특히 임대인이 잠적해서 HUG 등을 통해 돈을 돌려받아야 하는경우) 임차권을 설정한 이후에도 이사를 하지 말고(특히 다른 곳으로 전입신고-전출- 금지) 점유를 유지하셔야 합니다. 부득이하게 이사를 하셔야 하는 경우에도 큰짐은 놔두고 가라고 안내를 받았습니다.

임차권 설정은 임차 소재지 관할 법원으로 신청하시면 됩니다. 법원 내방하셔서 하셔도 되고, 저처럼 온라인으로 임차권 설정 신청하는 방법도 있어요. 온라인 신청은 위의 전자소송 홈페이지에서 하시면 됩니다.

 

임차권 설정에 필요한 서류는 오프라인, 온라인 둘 다 같습니다. 

 

	임차권 설정에 팔요한 서류 목록
①	임차권등기 명령 신청서 (온라인으로 신청하시는 경우, 해당 페이지에서 작성 가능)
②	등기사항 전부 증명서
③	임차인(본인) 주민등록등본 및 초본 각 1부(과거 변동사항 나오게)
④	임대인 주민등록초본
⑤	반송된 내용증명서 사본
	- 저같은 경우 반송불요를 했기 때문에, 저한테 온 내용증명(내용증명을 보내면 발신인에게도 등기로 배송이 됩니다.)과 인터넷우체국을 통해 배달증명서를 출력하여 같이 제출하였습니다.
⑥	건축물현황도
	- 주민센터에서 100원으로 발급 가능
	- 온라인 세움터에서 무료 발급 가능
⑦	확정일자 적힌 임대차계약서 사본
	- 인터넷등기소로 확정일자를 받아서 임대차계약서에 확정일자가 기재가 안되어있다면, 인터넷등기소에서 확정일자 계약증서를 발급 받으시면 됩니다

 

등록면허세(비서울) 7200원, 부동산 등기 촉탁 수수료 3000원 등 해서 주택임차권등기명령신청에 4만원 정도 들었어요.

전자 소송으로 임차권 설정하는건 공시송달처럼 따로 다뤄볼게요.

 

 

4. 전세 대출 단기 연장

내가 살고 싶어서 더 사는게 아니어도 대출을 연장 하셔야 합니다.
연장 기간은 은행마다 지침이 달라요. 각 지점마다도 다를 수 있으니 여기서 발목잡히는 일 안생기게 미리 확인을 해보시는게 좋을거 같아요. 특히 공시송달 진행하는 과정에 계신 분들은 이미 임대인에게 받는건 글렀다는걸 알고 계실테니, 최초에 대출 진행하셨던 지점 혹은 담당자와 미리 상담 하시는걸 추천드립니다.

저는 대출 연장에 크게 애 먹지 않아서 이게 골치아픈 일이라고 생각을 못했었는데, 전세사기 피해자 단톡방에서 들은 얘기로는, 임대인 잠적, 이행청구로 인한 대출 연장이라고 할지라도 상당히 까다롭게 요구하고 심지어 대출 연장을 안해주려고 하는 경우도 있더라구요.
(우리 하나 신한 기업 추천합니다. 대출 진행하셔야 하는 분들은 꼭 이렇게 4개 은행 고려 해보세요.)

필요한 서류 역시 은행마다 다르겠지만 아마 이미 다 갖고 계실 가능성이 높습니다.
저는 신한은행에서 진행했었고,

① 주민등록등본

② 전세보험가입증(임대보증금보증서, 전세보증금반환보증서 등)

③ 주택임차권등기명령에 대한 신청서(접수증)

이렇게 3개의 서류를 별도로 제출했습니다. (연장 신청 자체는 안내받은 링크로 온라인 진행 했습니다.)

본인이 대출한 상품에 따라 단기연장이 2개월씩 3번, 최대 6개월까지 연장이 가능할 수도 있고, 저처럼 6개월을 한번에 연장 가능할 수도 있습니다. 저는 후자를 추천 드려요. 물론 2개월 안에 보증이행이 제대로 처리 되어서 돈 받고 나오면 좋겠지만, 지금처럼 악성임차인으로 이행청구 종결까지 걸리는 시간이 2달이 넘어가는 상황에서는 6개월 연장을 하시는게 일 처리에 수월하실 수도 있어요.

애초에 허그에서 이행청구를 하는 조건이 명도일(이삿날)입니다. 명도일을 정하려면 위의 모든 과정을 거친 후에 이사갈 집을 알아보고 계약까지 마무리 하셔야 하는데, 저처럼 임대보증금보험은 특히 2개월 안에 할 수가 없어요. 이건 밑에서 다시 설명 드릴게요.

* 참고로, 수협은행 대출연장시 제출 서류

[Web발신]
안녕하세요.수협은행 암사역지점 입니다. 

<<필요서류>>
(*표시 서류는 대출만기일 기준 1개월 이내  서류 유효함)
-임대인께 갱신거절의 통지를 확인할수 있는 서류
-보증보험(hug가입용)
- *국세납세증명서
- *지방세납세증명서
- *초본(주소변동표기)
- *등본
- *가족관계증명서
- *전입세대열람내역
- *건강보험자격득실확인서
- *소득증빙자료(현재 소득기준)
*소득 있을 시 - 소득금액증명원 혹은 근로소득원천징수 영수증
*소득 없을 시-  신고사실없음증명원& 2021년카드사용금액확인원)
-인감도장
-신분증
-임차권등기명령접수증
-등기부등본
**서울보증보험에 업무협조요청 하는 당일에 전입세대열람내역은 추가요청 드릴수 있습니다.

(무슨 거의 이행청구 수준...)

 

보증 이행 청구하기

5. 이행 청구, 언제 신청 가능할까?

전세 만기 두달 전에 임대인이 내용증명을 수령한 경우는 5-1과 같습니다.

5-1. 전세만기 2개월 전까지 공시 송달 도달 완료가 된 경우

① 임차인(세입자) 보험 : 전세 만기일로부터 1개월 하고 다음날부터 신청 가능
   ex.) 전세 계약기간 만기가 23년 1월 15일인 경우 2월 16일부터 청구 가능.

② 임대인 보증 보험 : 전세 만기일로부터 2개월 하고 다음날부터 신청 가능
   ex.) 전세 계약기간 만기가 23년 1월 15일인 경우 3월 16일부터 청구 가능.

 

5-2. 묵시적 갱신이 된 경우

① 공시송달이 전세만기일 지나서 된 경우 : 공시송달 완료일 기준 3개월 하고 다음날부터 신청 가능
   ex.) 전세 만기일이 23년 1월 15일, 공시송달 도달일이 23년 1월 20일인 경우 4월 21일부터 청구 가능.

② 전세만기일 전, 전세만기 2개월 전까지 공시송달이 도달하지 않은 경우 : 전세만기일로부터 3개월 하고 다음날부터 신청 가능.
   ex.) 전세 만기일이 23년 1월 15일, 공시송달 도달일이 23년 1월 10일인 경우 4월 16일부터 청구 가능.

 

5-3. 실제 이행 청구일

위의 기간 이후 HUG에 이행청구 신청 및 요구하는 자료들을 제출 한 뒤, HUG에서 언제 이후로 명도일(이삿날) 잡으세요. 하고 말씀해주실거예요. 그럼 그날 이후로 명도일을 잡아서 실제 이사를 나가는 날!
이행청구가 됩니다.

 

네, 이와 같은 이유로 대출 연장이 2개월 갖곤 텍도 없다고 말씀드렸던거예요. 특히 임대보증금보증은 애초에 만기 2개월 하고 하루가 지나야만 청구가 가능하니까요.

 

 

임대인이 바뀐 경우

아 정말 골치 아픈 상황이예요.

6 -1. 변경된 임대인과 전세계약서(표준계약서)를 새로 작성 하지 않은 경우

변경된 임대인과 계약서를 새로 쓰지 않았다면, 부동산에 요청해서 매매계약서를 받아야 합니다. 
부동산에서, 매매는 나와 진행 안해서 모른다고 부인하면, 이전 임대인에게라도 전화해서 받으시는 게 좋습니다.

위의 모든 서류는 최종 임대인(돈을 돌려받아야 하는 쪽)에게 진행되어야 하기 때문에, 꼭!!! 만기 6개월 전에는 미리 등기부를 확인 해보시는 걸 추천 드려요.

 

6-2. 계약 조건이 바뀐 경우

변경된 임대인과 전세에 대한 계약서를 새로 작성했으나, 계약 조건이 바뀐 경우에는 꼭 확정일자를 새로 받으셔야 합니다. 이건 우선변제권과 직결되는 사항이라 이행청구 그 이전 문제입니다.

전세계약 기간이 바뀐다거나, 보증금에 변동사항이 있다거나 하는 경우에는 꼭 확정일자를 다시 받으셔야만 대항력이 인정이 되니 참고 하시기 바랍니다.

 

 

보증보험 이행청구를 위해서는 내용증명은 그냥 기본 필수 항목이라고 보시는게 좋을 것 같습니다.

인터넷우체국으로 내용증명을  보내는 방법에 대해 정리 했는데, 도움이 되셨으면 좋겠습니다:)

내용증명 인터넷으로 보내기 (전세 만기 통보)

내용증명 인터넷으로 보내기 (전세 만기 통보)